Il mercato immobiliare residenziale a Milano, quello per i comuni mortali, sta lentamente scivolando verso le tenebre. Le stime del rapporto "Vincenzo Monti Prestige Prime Residential 2024" prevedono che il 2024 si chiuderà con un calo del 6,8% rispetto all'anno scorso, con circa 23.144 compravendite totali. Ma se il mercato "normale" arranca, il segmento prime e superprime – immobili di lusso veri e propri – si muove in controtendenza, con un +2,3% di scambi e un fatturato in crescita dell’8,2%. Ma facciamo un check della situa.

Iniziamo con un’info abbastanza sdoganata: il lusso resta un club esclusivo con posti limitati. Ovviamente, più gli immobili di pregio scarseggiano, più i prezzi lievitano. Ma ecco che un numero ci incuriosisce: il mercato degli immobili da sogno chiuderà l’anno con 355 transazioni (stima effettuata sui dati forniti dall'OMI dell’Agenzia delle Entrate). Non sembrano tante, vero? Potrebbe sembrare un numero scarso, eppure, quei 355 affari porteranno un bel po’ di cash: ben 710,8 milioni di euro. E con un prezzo medio per metro quadro di 13.349 euro, non stiamo certo parlando di una casa qualunque, ma di veri e propri gioielli con pavimento e pareti.

Gli immobili più ambiti – i famosi trophy address, con vista mozzafiato e all’ultimo piano – sono talmente mosche bianche che i proprietari se li tengono stretti come pezzi unici e rarissimi. Chi è in affitto, invece, spera di comprare, ma si scontra con un'offerta bassa e sempre più rigida. E così, il gioco dell'offerta limitata continua a far lievitare i prezzi e i canoni d'affitto, mantenendo Milano al toppissimo del mercato di lusso.

Ah, e se pensavate che ci fosse stato un calo a causa del repricing, sappiate che gli immobili meno pregiati (come quelli ai piani bassi o con vista cieca) sono quelli che vedono una riduzione dei prezzi. Ma per i veri tesori immobiliari, il valore non fa altro che crescere, crescere, crescere. E gli affitti? Anche lì, si prevede un incremento di contratti del 3% e un rialzo dei canoni del 5%.

A Milano si trova il 16% di tutto lo stock di lusso disponibile in Italia, e non è una sorpresa che la città detenga una media di 5.500 euro al metro quadro. Anche per gli affitti, Milano è in cima alla classifica, con 280 euro al metro quadro all’anno. Sorpresone.

Ma chi se li piglia? Oggi il mercato prime milanese attira ultra cinquantenni, giovani famiglie e single in cerca della casa perfetta a prima vista. Cercano immobili in zone centrali, palazzi d'epoca ristrutturati o nuovi condomini con servizi di high-tech e, mega in crescita, un occhio di riguardo per l’eco e il green. Oh, e pure buona fetta di acquirenti proviene dall’estero eh. Parliamo di dimensioni. C'è stato un boom di offerte di case sotto i 100 metri quadri, che ora rappresentano il 57% del totale, rispetto al 40% dell’anno scorso. Le abitazioni più grandi, oltre i 500 metri quadri, stanno tornando in voga, sebbene rappresentino solo il 5% del mercato.

Infine, facciamo la classifica dei quartieri con case più costose. Al primo posto, banale, c’è il Quadrilatero della Moda, dove il prezzo medio sfiora i 16.800 euro al metro quadro. Seguono Palestro-Corso Venezia, Castello-Buonaparte e Brera-Moscova. E anche se Brera-Moscova ha visto solo un +3,7%, rimane una delle zone più ambite iper richieste della città. Niente di nuovo, insomma.

Autrice: Francesca Tortini