Per chiunque viva a Milano la distanza tra un posto e l’altro non si misura in chilometri, ma in fermate della metropolitana: un appartamento, ad esempio, è “a due fermate da Duomo” oppure “a cinque fermate da Porta Garibaldi”, piuttosto che a “a tre chilometri dal centro”. Vero o no?
Il motivo è semplice: la metro è il mezzo per eccellenza della quotidianità milanese, sia per svago che per lavoro. Perciò, vivere vicino alla metro significa guadagnare tempo e sbatti ogni giorno, e così nel mercato immobiliare della City questa prossimità è diventata un fattore di valutazione prezioso quanto i metri quadri. Quindi, vi siete mai chiesti quanto costa davvero vivere vicino alla metro? E perché alcune linee sono più richieste di altre? Vai col brief!
La metro come valuta immobiliare
Come abbiamo anticipato, per chi vive a Milano la metropolitana è diventata una sorta di valuta immobiliare non ufficiale. Il ragionamento alla base è grossomodo il seguente: due fermate dal centro è una gran figata, con quattro fermate siamo intorno al semicentro quindi benone, sette o otto fermate corrispondono alle zone periferiche ma comunque ben collegate dai.
Una logica che ha cambiato profondamente la percezione della città: quartieri che fino a qualche anno fa erano considerati remoti oggi sono diventati molto più appetibili semplicemente perché serviti da metro. La presenza di una fermata nelle vicinanze di casa propria significa meno tempo nel traffico e meno dipendenza dall’auto: una comoda che vale un botto, anche per chi investe.
Quanto aumenta il prezzo vicino alla metro?
Secondo diverse analisi del mercato immobiliare, a Milano gli immobili situati vicino alle fermate della metropolitana possono arrivare a valere fino al 36% in più rispetto a case analoghe non servite direttamente dalla metro. Gran c*lo, per esempio, se vi comprate una casa come investimento e poi qualche anno dopo gli piazzano la metro vicino. Le ragioni sono abbastanza intuitive. Ovviamente, gli appartamenti vicino alle fermate sono tra i più ricercati sia da chi compra sia da chi affitta, e più domanda significa prezzi più alti. Una fermata sotto casa poi ciaone, rende molto più semplice raggiungere il centro, gli uffici o le università. E infine, in una città dove molti lavoratori passano almeno mezz’ora al giorno sui mezzi, vivere vicino alla metro significa ottimizzare.
Quanto costa una casa vicino alla metro?
Per capire quanto incide davvero questo fattore, basta guardare ai numeri medi del mercato immobiliare milanese.
Il prezzo medio delle case a Milano, secondo i dati del mercato immobiliare, si aggira intorno ai 5.196 € al metro quadro. Immaginiamo quindi un appartamento abbastanza tipico (60 metri quadrati): con il prezzo medio cittadino, il valore sarebbe intorno ai 311.000 €.
Ma se lo stesso appartamento si trova vicino a una fermata della metropolitana, entra in gioco il cosiddetto premium metro: applicando un aumento realistico tra il 20% e il 36%, il prezzo può salire rapidamente. Nel primo caso si arriva a circa 373.000 €. Nel secondo si superano facilmente i 420.000 €. In pratica, la connessione con la città può comportare un aumento tra i 60.000 e 110.000 €.
Anche gli affitti seguono la metro
Com’è ovvio, questo meccanismo si riflette anche nel mercato degli affitti. A Milano il prezzo medio si aggira intorno ai 26–27 € al metro quadro al mese: se torniamo all’esempio del bilocale da 60 metri quadrati, l’affitto medio in città si colloca tra 1.550 e 1.600 €.
Quando però l’appartamento si trova a pochi minuti da una fermata della metropolitana, ecco il prezzo sale facilmente: lo stesso bilocale può arrivare in un range tra 1.700 e 2.000 € al mese.
Non tutte le linee metro valgono allo stesso modo
Un altro dettaglio molto importante è che non tutte le linee della metropolitana hanno lo stesso peso nel mercato immobiliare: alcune, infatti, sono percepite come più strategiche, perché collegano i quartieri residenziali, le zone centrali e le aree commerciali.
In questa sorta di gerarchia urbana, la linea più forte resta la M1, la rossa per intenderci, con valori che arrivano mediamente a circa 6.874 € al metro quadro. Segue la nuova M4, la blu, con circa 6.710 € al metro quadro, favorita dai collegamenti rapidi con l’aeroporto e con diverse zone centrali.
Poi troviamo la M3, la gialla, con valori medi intorno ai 6.585 € al metro quadro, e la M2, la verde, che si colloca intorno ai 6.535 €. Chiude la graduatoria la M5, la lilla, che, sebbene più recente e automatizzata, registra valori medi intorno ai 5.960 € al metro quadro.
Quartieri che sono cresciuti grazie alla metro
La metropolitana a Milano ha cambiato il destino immobiliare di diversi quartieri: un esempio lampante è Isola, che grazie alla linea lilla è diventato uno dei quartieri più vivaci della città. Ci sono anche zone come Turro e Precotto, servite dalla linea rossa, che negli ultimi anni hanno visto crescere interesse e valori immobiliari.
Più a sud, Corvetto è stato progressivamente rivalutato grazie alla linea gialla, così come Lorenteggio sta vivendo una nuova fase di crescita con l’arrivo della linea blu. In soldoni, comprare o affittare una casa vicino alla metro significa acquistare tempo. E il tempo si sa, a Milano, è TUTTO.
