Le case da incubo a Milano sembrano essere la saga immobiliare social più appassionante e seguita del 2023. Come se in altre città italiane o europee fosse un paradiso alla Selling Sunset con prezzi bassi e immobili da capogiro. Ultimo trend, mostrare una foto e scoprire se si tratta di una stanza in affitto in città o di un carcere del nord-europa. Ça va sans dire che il paragone è abbastanza impietoso. Per Milano, ovviamente. Non possiamo negare che alcuni annunci siano davvero allucinanti - e viene da chiedersi se chil i pubblica ha un succhino al posto del cuore – ma il mercato immobiliare milanese è forse a sorpresa tra i più stabili. Oltre ad attrarre molti investimenti. Siamo pazzi? A volte, ma non in questo caso. È vero, tutto costa un salasso, con metrature che il sottoscala di Harry Potter a Little Whinging, Surrey è quasi un palazzo, ma nessuna crisi immobiliare all’orizzonte. La famosa “bolla” che si temeva scoppiasse non solo siè ridotta, ma è quasi nulla. A dirlo uno studio di UBS che valuta il mercato di Milano come a prezzi corretti, in crescita costante e non sovrastimati. Capiamo lo scetticismo e andiamo quindi a vedere nel dettaglio come mai questa valutazione.

Come si calcola questo indice di rischio bolla? Si considerano cinque fattori che vanno a calcolare i rapporti medi tra i prezzi delle case e il reddito, il canone di affitto, le case nel resto del paese, i mutui e il Pil della città. Una puntata di Beautiful insomma. E quindi questi 5.271 euro medi al metro quadro (dati dell’osservatorio di Immobiliare.it Insight) per una casa a Milano sono giusti? Pare di sì, considerate le buone prospettive per l’economia locale e per le infrastrutture. Insomma, si spende, ma in zone che hanno visto delle rivalutazioni o le vedranno a breve con un possibile aumento in prospettiva del valore della casa acquistata.

Facciamo un esempio pratico: l’effetto metrò. Si tratta di quello “strano” meccanismo per cui abitare vicino a una linea metropolitana, con un accesso più veloce agli spostamenti e ai servizi, aumenti il valore di un immobile. Un’analisi effettuata da Abitare Co. nei pressi di diverse fermate cittadine ha visto, negli ultimi 5anni, aumentare del 36% i prezzi delle abitazioni nuove o completamente ristrutturate. E se volete fare un pensierino di investimento ecco i numeri delle diverse linee. I prezzi medi più alti si registrano sulla Rossa, con un valore di circa 6.874 euro a mq (+37,1% in media rispetto al 2019), trascinata anche dallariqualificazione di zone come Turro o Precotto. Seguono la Blu con 6.710 euro a mq (+35,2%), la Gialla con6.585 euro a mq (+35,9%), la Verde con 6.535 euro a mq (+36%) e la Lilla con 5.960 euro a mq (+35,4%). Le fermate migliori? L’oscar va alla verde Moscova (+44,6%) e la blu Forlanini (+46,2%).

Ulteriori esempi sono il rinnovo degli ex scali ferroviari, che diventano un’opportunità con il 30% dei volumi destinati a social housing e il 60% a verde pubblico e i lavori in corso per le prossime Olimpiadi Invernali con tantissimi progetti di riqualificazione in atto che attrarranno ancor di più l’attenzione internazionale. Si spera per i motivi giusti. Ma basta questo per considerare Milano la queen del real estate italiano? Ovvio che no, ma se andiamo a vedere i numeri allora possiamo indossare corona e scettro di reginetta del ballo. Partiamo dalle società estere che hanno messo nel mirino il mercato tricolore già da diversi anni. Da gennaio 2015 ad agosto 2020 sono stati messi sul piatto della bilancia circa 12,9 miliardi di euro, con le grandi città che hanno beneficiato maggiormente dell'interesse degli investitori.

I dati riportati da Transparency.it mostrano come la sola Milano abbia fatto registrare il 62% degli investimenti totali, circa 6.8 miliardi di euro. La maggior parte del cash è servito all'acquisto di immobili poi utilizzati per la realizzazione di centri direzionali e uffici, a seguire investimenti nel settore commerciale e retail. Passiamo ora al lavoratore imbruttito medio e preparatevi a restare sorpresi. Nel primo semestre del 2023 è stato riscontrato un generale aumento degli acquisti per investimento in Italia e Milano si piazza comoda comoda sul podio componendo ben il 39,1% delle compravendite (dati Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa).

Machi compra? Il 50,8% di acquisti nell’area meneghina avviene da parte dei single. Avete letto bene, i single! Jaw drop d'obbligo. Immobili preferiti i bilocali, mentre al secondo posto i trilocali. L’età media degli acquirenti è di 41,4 anni. Altra tendenza riscontrata però è il desiderio di molte family di uscire da Milanocentro per spostarsi nell’hinterland, con la scelta di quartieri nuovi e riqualificati vicini alla città, ma senza vista Madonnina obbligatoria. Spazi più grandi, ma comfort e la city a portata di mano. Il top. Facciamo però una postilla necessaria, fino ad ora abbiamo parlato di acquisti per investimento. Cosa intendiamo?

L’acquisto non solo della futura casa, ma anche di uno o più locali da cui trarne un profitto, cioè, da affittare o destinare come case vacanze. È cambiato quindi il concetto di qualche tempo fa in cui lo scopo di molte compravendite era l’acquisto della prima casa o eventualmente di grandi spazi per poi dividerli e rivenderli. Adesso il build to rent è l’asset più diffuso, come emerso da un recente evento de IlSole24Ore dedicato proprio al settore immobiliare milanese. E questo forse fa un po’ di luce anche sul perché gli affitti negli ultimi anni siano diventati sempre più assurdi.

Uscendo invece un po’ dalla “media”, Milano è al top anche nella classifica degli immobili di lusso. Gli stock di maggior valore vedono le mansion meneghine in prima posizione con 6.06 miliardi di euro, segue Roma con 4.50 miliardi di euro e la Versilia con 3.47 miliardi di euro. Tanto per strafare ai primi di ottobre in zona Magenta è stata venduta quella che si considera la villa dei record, un immobile con superficie commerciale di 1.380 metri quadri, un ampio giardino, piscina e una depandance. Prezzo? 35 milioni di euro, circa 25.362 euro al metro quadro. Ora che vi abbiamo fatto girare la testa con una valanga di cifre, facciamo il punto finale.

Milano è cara, la più cara d’Italia. Nessuno lo mette in dubbio. Gli affitti fanno sembrare i film dell’orrore delle commedie romantiche e soprattutto - se si è uno studente fuori sede - accamparsi fuori dall’università sembra la sola soluzione. Ma investire in Milano rende. Per chi vuole e può permettersi di farlo. Adesso però vorremmo sapere dove trovare tutti questi single con case di proprietà, vicino alla metropolitana e che investono nel real estate. Anche questo ci pare un ottimo investimento.

Autore: Giulia Cannarella