Ottenere un mutuo oggi è facile quanto trovarsi un unicorno in giardino. L’incertezza sul futuro economico è tanta, anzi troppa, e i prezzi delle abitazioni, soprattutto a Milano, fanno sembrare il Castello Sforzesco un affare immobiliare. Questi fattori contribuiscono a spiegare le crescenti difficoltà del mercato residenziale in Italia. Il primo trimestre del 2024 ha registrato una flessione marcata delle vendite immobiliari, ben peggiore del previsto, anche perché il termine di confronto, il primo trimestre del 2023, aveva già mostrato un andamento negativo. Insomma, di male in peggio.

Ma facciamo un check rapido. Secondo i dati dell'Agenzia delle Entrate, nei primi tre mesi dell'anno sono state vendute 154.770 abitazioni, circa 12 mila in meno rispetto allo stesso periodo del 2023. Questo calo del 7,2% ha interessato tutto il Paese, ma le big cities hanno registrato una performance peggiore della media, con un calo dell'8,2%. Milano, come al solito, ha deciso di distinguersi, segnando il peggior risultato tra i grandi capoluoghi, con una flessione del 13,2%. Torino segue a ruota con un bel -10,2%, mentre Roma si accontenta di un -6,9%. Ahia.

Un dato interessante? La quota di acquisti per la prima casa, salita fino a quasi il 70% (69,6% per la precisione), con un aumento di quasi sette punti rispetto alla fine del 2023 e cinque punti in più rispetto al primo trimestre 2023. Questo aumento è chiaramente dovuto alla diminuzione dell'interesse per l'acquisto a scopo d'investimento, piuttosto che a un calo delle richieste per le seconde case. L'attrattiva della locazione tradizionale è in forte diminuzione: evidentemente, gli inquilini affidabili sono diventati una specie in via di estinzione.

Rimane molto bassa la quota di acquisti effettuati con il ricorso al finanziamento ipotecario: siamo ancora largamente al di sotto del 40%, con un 38,6% che rappresenta un lieve aumento rispetto al minimo storico (37%) registrato a fine 2023. Ma siamo ancora lontani dalla quota fisiologica del 50%. Insomma, gli erogatori di mutui stanno facendo i preziosetti. Di conseguenza, l'ammontare dei mutui erogati nel trimestre si è fermato a 7,2 miliardi di euro, 2 miliardi in meno rispetto ai tre mesi precedenti e 1,5 miliardi in meno rispetto al primo trimestre 2023.

Le richieste di mutuo rilevate dalla centrale rischi Crif sono diminuite fino a febbraio 2024, ma a marzo si è avviata un’inversione di tendenza. Pertanto, è possibile che i dati del prossimo trimestre sugli acquisti finanziati dalle banche risultino migliori, beneficiando anche dei tassi di interesse più bassi dopo il taglio della BCE. Tuttavia, meglio non farsi troppe illusions: le banche non sono note per essere un pozzo di generosità.

Ah e le vendite di abitazioni nuove sono scese a livello nazionale del 22%, nelle big cities i dati sui cantieri sono horror: la quota del nuovo nei primi otto capoluoghi è del 6,8%, equivalente a 1.624 rogiti. A Milano si sono registrate 648 vendite, a Roma 670, mentre a Genova solo 8. Otto! Per le aziende edili, che ora devono fare i conti con l’esaurimento del Superbonus, si prospettano tempi duri. Forse è il momento di rivedere il piano B: vendere castagne?

Ecco, contrariamente a quanto ci si potrebbe aspettare, nel primo trimestre del 2024 sono state locate quasi 230 mila abitazioni, in calo dell'1,8% rispetto allo stesso trimestre del 2023. Il 64% dei contratti riguarda residenze ubicate in comuni ad alta tensione abitativa, dove la flessione è del 2,4%. Il canone annuale riferito alle locazioni residenziali registrate nel primo trimestre 2024 ammonta a poco meno di 1,5 miliardi di euro, in aumento del 3,5%. Questo significa che i canoni sono aumentati di oltre il 6%. Chi l’avrebbe mai detto? Affitti più cari con meno domanda: il mercato immobiliare è davvero un mondo loco.

Infine, i dati del settore non residenziale mostrano un andamento positivo per uffici e negozi, in crescita rispettivamente dell'11% e del 6,5%, mentre sono in calo i depositi (-4,5%). Le vendite di immobili a destinazione produttiva sono aumentate del 15,7%. Forse non tutto è perduto, almeno per chi ha scommesso sugli immobili commerciali.

Autrice: Francesca Tortini