A Milano se non si alza il prezzo delle case è un po’ come se mancassero il traffico a Loreto, lo smart e lo sbatti. Verrebbe meno una certezza. E quindi, anche se il 2026 è iniziato da meno di due settimane, ecco che già si parla di rincari, con i prezzi di vendita che pare fingano moderazione e gli affitti che invece continuano a correre. Secondo quelli del settore nei prossimi dodici mesi i canoni di locazione sono destinati a salire fino al 5 per cento, mentre comprare casa costerà “solo” fino al 2 per cento in più rispetto a oggi. Un po’ il contrario di quanto accaduto l’anno scorso quando – tra il terzo trimestre 2024 e il terzo trimestre 2025 – gli affitti erano rimasti quasi fermi (+0,1 per cento) e i prezzi al metro quadrato avevano continuato a salire in media del 2,3%.
Parliamo di cash
Oggi a Milano servono in media 5.585 euro per un metro quadrato da comprare e circa 22,60 euro per uno da affittare. Se le stime verranno confermate, a dicembre 2026 si parlerà di circa 5.697 euro al metro quadrato per comprare e di 23,7 euro per affittare. Poca differenza per chi compra, abbastanza per chi paga “el fit” da accorgersi che lo stipendio è rimasto fermo mentre le chiavi di casa ballano in tasca.
Visto che in centro ormai ci sono prezzi da urlo di Munch, la spinta più grossa pare ci sarà nelle zone che per anni abbiamo descritto come “periferia emergente”. Precotto e Turro sono indicate come l’area con la crescita più marcata: +8,7 per cento in dodici mesi, con un prezzo medio che passerebbe da 4.538 a 4.932 euro al metro quadrato. Forse per osmosi con l’effetto NoLo. Subito dietro si collocano le case tra viale Certosa e Cascina Merlata, attese a un +8,3 per cento, da 4.269 a 4.622 euro. Poco distante, tra Bicocca e Niguarda, la previsione è di un +8,0 per cento, con valori medi che salirebbero da 3.932 a 4.246 euro al metro quadrato. Lontano dai quartieri-cartolina, ma sempre più vicino ai listini da centro città.
Nei quartieri dove i prezzi sono già da tempo su orbite stratosferiche, invece, il mercato sembra promettere un anno di calma apparente. Tra Arco della Pace, Arena e Pagano l’aumento stimato è dello 0,5%, con un passaggio da 9.283 a 9.327 euro al metro quadrato. Non un’esplosione: un ritocchino, diciamo, come se sopra certi livelli si potesse solo limare.
E gli affitti?
Ma se il fronte acquisti sembra tranquillino, sugli affitti il 2026 minaccia di presentare un conto salato. La zona Centro guida le previsioni con un incremento stimato del 9,2%: da 30,9 a 33,8 euro al metro quadrato. Seguono Solari–Washington, dove i canoni medi dovrebbero salire dell’8,4%, da 23,9 a 25,9 euro, e Centrale–Repubblica, attesa a un +7,8%, da 23,3 a 25,2 euro al metro quadrato. In altre parole, vivere in affitto a Milano non è ancora impossibile ma sempre meno facile. Va bene per chi vuole stare a dieta: devolvi lo stipendio al mattone e tieni il frigo vuoto (e staccato dalla corrente).
Ovviamente, se i prezzi salgono è perché la domanda di immobili è tutt’altro che immobile e l’offerta arranca un po’, soprattutto sul fronte del nuovo. I palazzi nuovi in zone non troppo periferiche sono pochi e spesso fuori budget per redditi medi. Nel 2025 le compravendite avrebbero chiuso intorno alle 26 mila unità, con i primi tre trimestri già in aumento dell’8% rispetto allo stesso periodo del 2024. Per il 2026 le stime parlano di un ulteriore progresso tra il 2 e il 3 per cento, a patto che l’offerta non si riveli ancora una volta il collo di bottiglia.
In termini percentuali nel resto d’Italia non va meglio. Secondo gli Insights di Immobiliare.it nel 2026 i prezzi di vendita delle case cresceranno mediamente del +3,1% mentre i canoni di locazione registreranno un aumento più marcato, pari a circa +8,1%. Ma (per noi c’è un ma) Milano continua a fare la splendida e sarà la città più cara sia per comprare sia per affittare nel 2026, con aumenti più alti rispetto a Roma (+1,1% sugli acquisti e +4,2% sugli affitti). Siamo sorpresi? Ovviamente no.
