Comprare casa in montagna in Lombardia è diventato un esercizio di respirazione yoga: si inspira guardando il panorama, si trattiene il fiato guardando le vetrine delle agenzie e si espira a occhi chiusi firmando il rogito. Nel 2025 il mercato immobiliare delle località alpine lombarde sembra aver preso la cabinovia in salita, con aumenti che non fanno più notizia solo per l’entità, ma per la loro “ostinazione”. Secondo i dati più recenti, i valori del mattone montano crescono complessivamente di circa il 7,3%, una percentuale che non ha nulla di timido, ben al di sopra della media nazionale.
Le Olimpiadi non c’entrano
Starete pensando: tutta colpa (o merito) delle Olimpiadi… e invece vi stupiremo dicendovi che, dove sono in programma le gare dei giochi invernali del 2026, il mercato sembra essersi preso una pausa di riflessione. A Bormio, ad esempio, i prezzi restano sostanzialmente stabili e molti potenziali acquirenti – avendo capito l’antifona – preferiscono aspettare che l’effetto olimpico chiuda anche il suo ultimo cerchio, perché temono che l’impennata seguita all’annuncio dei Giochi sia una bolla destinata a fare “puff” subito dopo la cerimonia di chiusura.
Sia ben chiaro, nessuno regala niente: i prezzi medi dell’usato oscillano tra i 4.000 e i 5.000 euro al metro quadrato e il nuovo può toccare quota 8.000, ragione per cui gli investitori iniziano a spostarsi nei comuni vicini, come Sondalo, dove un bilocale si può ancora acquistare sotto i 100 mila euro, accettando in cambio qualche chilometro in più fino agli impianti.
A Livigno, invece, il listino prezzi sembra impazzito e sfreccia in salita come Sofia Goggia in discesa libera… però salendo: la media sfiora ormai i 9.700 euro al metro quadrato (come stare a Porta Venezia), con punte che superano tranquillamente i 12 mila euro nelle zone più richieste (tipo San Babila o Brera). Il nuovo, quando c’è, viaggia stabilmente oltre i 10 mila euro al metro quadrato, collocando la località valtellinese ai vertici non solo regionali ma nazionali. Una piccola Milano con più neve e meno traffico (forse).
Le altre località “in salita”
Se Livigno segna il record, il vero motore dell’aumento lombardo resta il comprensorio del Passo del Tonale. Ponte di Legno e Temù sono protagoniste di una crescita a doppia cifra: rispettivamente +10,8% e +13,6%. Qui la domanda aumenta e l’offerta si ritira con discrezione, perché i proprietari vendono poco e affittano molto. Un bilocale in buono stato a Ponte di Legno viaggia tra i 260 e i 270 mila euro, mentre il nuovo sta intorno ai 7.000 euro al metro quadrato, con punte che arrivano a 10 mila per gli immobili ad alta efficienza energetica (qui d’altronde la bolletta può fare una bella differenza). A Temù (che non è la piattaforma che vende robetta a prezzi stracciati), si spende qualcosa in meno – un bilocale con box sta tra i 200 e i 210 mila euro – e ci si consola con piste collegate e prezzi leggermente più schisci (leggermente).
Anche Tirano ha deciso di salire sul treno, e non solo quello rosso del Bernina. I valori crescono di oltre l’8%, spinti da una carenza cronica di offerta e dal boom degli affitti brevi legati al turismo ferroviario. Parliamo comunque di un’altra fascia: il prezzo medio si aggira intorno ai 1.650 euro al metro quadrato, con le abitazioni più recenti o ristrutturate che arrivano a 3.000–3.400 euro. Le case più datate da rimettere a posto partono invece da 1.000–1.200 euro, dimostrando che anche in montagna il fascino dell’intonaco scrostato ha i suoi limiti.
Più a nord i prezzi stanno a mezza via. A Santa Caterina di Valfurva si viaggia intorno ai 4.000 euro al metro quadrato, mentre nelle altre zone della valle si scende tra i 2 e 3.000. Morbegno cresce di circa il 7,7 per cento, trainata dalla sua accessibilità e dal ruolo di base per chi vuole la montagna senza rinunciare ai servizi. In Val Masino e a Gerola Alta, invece, il mercato resta più sobrio: qui un buon usato oscilla tra gli 800 e i 1.200 euro al metro quadrato, numeri che oggi suonano quasi nostalgici, come la foto in bianco e nero che abbiamo scelto (a proposito, è Livigno).
In soldoni (appunto!) il quadro è chiaro. In Lombardia la montagna si è “montata la cima” ma non dappertutto per le stesse ragioni. Le Olimpiadi, per ora, sembrano più una promessa che un vero moltiplicatore di prezzi. A far salire davvero le quotazioni sono la scarsità dell’offerta, la rendita degli affitti brevi e una domanda che cerca aria buona e rendimenti solidi. Risultato? La seconda casa in montagna resta un sogno possibile: iil panorama è ancora gratuito, ma il metro quadrato decisamente no.
