A Milano il mercato immobiliare continua a spingere forte, soprattutto quando si parla di case di fascia alta. Vabbè, non che la cosa ci sorprenda eh. Nei quartieri storici del centro si arriva ormai a toccare cifre che fino a qualche anno fa sembravano fuori scala: tra i 27mila e i 30mila euro al metro quadro per gli immobili extralusso.
Il dato arriva dalle analisi dell’Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa, che fotografano una città dove è ancora il centro a trainare tutto il mercato. Solo nel secondo semestre del 2025 i valori sono cresciuti del 5,5%, confermando un trend che va avanti da tempo. Per la serie, non è una City per povery.
Centro e nuovi quartieri
Il cuore storico resta il punto più caldo, ma anche le zone più recenti tengono il passo senza problemi. Tipo, quartieri come CityLife e Porta Nuova continuano a registrare quotazioni molto alte, con attici che si muovono nella stessa fascia del centro, tra i 20mila e i 30mila euro al metro quadro.
A spingere il mercato, in buona parte, sono gli acquirenti stranieri, quelli con parecchio cash, attratti anche dai vantaggi fiscali come la flat tax. Un fattore che negli ultimi anni ha cambiato parecchio gli equilibri della domanda, soprattutto nel segmento alto.
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Navigli e semicentro in crescita grazie alla M4
Se il centro corre, il semicentro non sta certo fermo. L’area Navigli-Famagosta cresce del 4,1%, con una spinta evidente legata all’arrivo della Linea M4 Milano. Zone come via Ludovico il Moro e via Watt hanno visto una rivalutazione concreta, con prezzi che per le nuove costruzioni si muovono tra i 4.000 e i 7.000 euro al metro quadro.
Stesso discorso lungo l’asse Vercelli-Lorenteggio, che segna un +3,3%. Qui il mercato cambia parecchio nel giro di pochi chilometri: nelle vie più centrali come corso Magenta e via Vincenzo Monti si arriva anche a 13mila euro al metro quadro, mentre spostandosi verso piazza Frattini i valori si abbassano intorno ai 4.500 euro, sempre sostenuti dalla nuova linea della metro.
Ma parliamo di affitti
Sul fronte affitti, invece, il mercato mostra dinamiche un po’ diverse.
In alcune zone universitarie come Ripamonti e Città Studi si registra un rallentamento dei canoni, con segnali di flessione in alcune aree. Il divario tra domanda internazionale e locale si vede chiaramente: gli studenti stranieri riescono a sostenere affitti anche molto alti, arrivando fino a 2.500 euro per un trilocale in zona corso XXII Marzo.
Gli studenti italiani, invece, si stanno spostando sempre di più verso soluzioni più accessibili, sia nell’hinterland sia in quartieri come piazza Tirana, dove un bilocale si affitta intorno agli 800 euro.
Compravendite ancora attive
Se gli affitti rallentano, le compravendite continuano a girare.
Nell’area Ripamonti-Val di Sole il mercato resta dinamico, soprattutto per le soluzioni usate, sostenute anche dal livello delle nuove costruzioni. Negli ultimi mesi si sono registrati diversi scambi intorno ai 5.000 euro al metro quadro.
Anche a Città Studi i prezzi continuano a crescere, anche se con ritmi più contenuti, con un aumento medio dell’1,9%.
Le zone dove i prezzi frenano
Il mercato milanese resta complessivamente in crescita, ma qualche zona inizia a dare segnali diversi.
Aree come Fiera-San Siro e Lodi-Corsica registrano aumenti più moderati, intorno al 2%, mentre nella macroarea Centrale-Gioia-Fulvio Testi si osserva una leggera contrazione, pari a circa l’1%.
In quartieri come Bicocca e viale Testi si respira maggiore prudenza, soprattutto quando si parla di immobili da ristrutturare. Anche via Padova e Cimiano si muovono in controtendenza: qui l’aumento dell’offerta e prezzi percepiti come elevati hanno portato a una piccola flessione, con valori medi intorno ai 3.000 euro al metro quadro.
Cosa abbiamo imparato da queste info? Che da una parte il lusso continua a crescere, sostenuto da una domanda internazionale forte e da quartieri che restano estremamente attrattivi. Dall’altra, alcune zone iniziano a rallentare e il tema dell’accessibilità torna centrale, soprattutto per chi vive e lavora a Milano. Bene, ma non benissimo.
