Buone notizie (a metà) per chi negli ultimi anni ha comprato casa a Milano come investimento: se l’avete acquistata dopo il 2021 e oggi la rivendete, di sicuro ci avete guadagnato. Il prezzo medio di vendita è infatti salito tra il 15 e il 20% in quattro anni, con punte anche più alte nelle periferie collegate meglio dai mezzi.
Occhio però a fare i conti. Perché se consideriamo anche le spese legate all’acquisto (agenzia immobiliare, notaio, tasse), il guadagno reale si riduce, soprattutto se rivendete entro cinque anni.
E se nel frattempo la casa è rimasta vuota – quindi niente affitto che vi copriva almeno condominio, utenze e Imu – il rischio è di veder svanire gran parte del margine.
Il Fisco non perdona
La vera beffa però arriva al momento del rogito: il 26% del capital gain finisce dritto nelle casse dello Stato. Il guadagno viene infatti trattato come la rivendita di azioni o obbligazioni, e il prelievo viene incassato direttamente dal notaio. C’è l’opzione di tassarlo in dichiarazione dei redditi (Irpef ordinaria), ma conviene solo a chi ha redditi molto bassi e può sfruttare forti detrazioni.
Chi pensa a “escamotage” in nero può anche scordarselo: gestire cifre da decine di migliaia di euro fuori dai radar bancari è quasi impossibile, e all’acquirente non conviene sottostimare il rogito (le imposte le paga comunque sul valore catastale).
Il nodo Superbonus
Unico caso in cui qualche spesa può alleggerire la mazzata è quello delle manutenzioni straordinarie, che si possono detrarre dal capital gain. Ma è poca roba, salvo i casi legati al Superbonus, che a Milano ha portato a una rivalutazione importante. C’è però un dettaglio: se avete usato sconto in fattura o cessione del credito (cioè praticamente sempre), il conteggio parte dalla data di fine lavori e si estende per 10 anni. Quindi, se vendete subito dopo i lavori, rischiate di pagare la tassa su una rivalutazione enorme. Solo dal quinto anno successivo ai lavori scatta lo sconto del 50% sull’imposta.
Un sollievo: chi vende immobili ottenuti per donazione o successione non paga il capital gain.
Per tutti gli altri, invece, la regola è chiara: prima di mettere in vendita, fate bene i conti.
A Milano basta poco per trasformare un investimento in un affare, ma altrettanto poco per farsi “mangiare” i guadagni dal Fisco.
