A Milano, si sa, la creatività non manca, anche quando bisogna reinterpretare i grandi concetti civili. Prendi quello di “economia circolare”, ad esempio, e prova a pensare a quanto il mercato del mattone lo abbia fatto proprio. Quanti negozi abbiamo visto chiudere di recente, ad esempio, e poi puff! al loro posto sono comparsi vetri opacizzati sormontati dal cartello “Affittasi loft”. Un giro in un grande magazzino del mobile per trovare divano e cucina e il circolo è chiuso. Taaac!
Sembra così che due delle grandi questioni cittadine si diano una mano a vicenda. Da una parte, la crisi delle attività commerciali, con 1799 imprese del commercio al dettaglio in meno dal 2018… e infatti tutte le volte che cerchi un chiodo o un martello bestemmi e devi fare 25 chilometri per arrivare al centro commerciale. Dall’altra parte, trovare casa continua a essere una delle discipline cittadine più ardite. E allora qualcuno ha cominciato a fare 2+2: se la vetrina non trova il commerciante, sicuro che come vetrata avrà certamente un inquilino.
Cash alla mano
Gli annunci immobiliari dimostrano che non sono favolette. Alcuni esempi? Via Carroccio, zona Sant’Ambrogio: in vendita per 310 mila euro un bilocale di 60 metri quadrati completamente ristrutturato. Là dove c’era un negozio ora c’èèè la living roooom… con cucina a vista, camera, cabina armadio e bagno con lavanderia. Circa 5.167 euro al metro quadrato in una zona in cui i prezzi viaggiano ben oltre.
Via Pacini, Città Studi: un altro ex negozio è diventato un bilocale di 48 metri quadrati con soppalco, proposto a 248 mila euro e già affittato a 750 euro al mese. Zona di studenti del Politecnico e della Statale, non starà sfitto nemmeno un istante.
E adesso a Dergano, a due passi dal polo universitario della Bovisa: un ex spazio commerciale di 89 metri è stato trasformato in abitazione e messo sul mercato a 210 mila euro. A Gratosoglio un vecchio negozio da 41 metri, completamente riconvertito, viene proposto a 143 mila euro.
Insomma, quando il fornaio di quartiere chiude potrebbe arrivare al suo posto il forno a microonde di una privatissima cucina. E per favore non bussate alle 5 sperando che qualcuno abbia fatto le brioche!
A Porta Romana prevedono il futuro
Il caso più emblematico è però un locale che oggi è ancora commerciale. In piazzale Lodi è in vendita un C/1 di 65 metri quadrati a 255 mila euro, circa 3.900 euro al metro. L’annuncio sottolinea esplicitamente che l’immobile “si presta perfettamente” a un cambio di destinazione d’uso ad abitazione.
Nell’agosto 2026 il prezzo medio richiesto per le abitazioni in zona Porta Romana-Medaglie d’Oro era di circa 7.460 euro al metro quadrato. Facendo il conto più ignorante possibile, 65 metri residenziali valutati alla media della zona varrebbero quasi 485 mila euro.
Ecco, però, tranzolli perché questo non significa comprare a 255 mila, mettere due tende e il frigo e averne magicamente guadagnati 230 mila. Il cambio d’uso non è gratis: ci sono tecnici, oneri, lavori da fare, requisiti abitativi da rispettare, tasse e tempi da considerare… E poi c’è la dura legge del mercato, perché comunque un ex negozio sulla strada ha un mercato diverso da un bilocale al quarto piano e il suo prezzo viaggerà sempre un po’ più basso.
Però l’equazione è diventata abbastanza chiara: dove il commerciante vede una vetrina che non rende, l’immobiliarista vede un bilocale e attende…
Bilocale, sogno proibito
Secondo il sentiment FIMAA del primo trimestre 2026, a Milano il bilocale è la tipologia di casa più richiesta, indicata dal 48% degli operatori. Però, il materiale scarseggia, i quadrilocali divisibili li hanno già divisi da un pezzo e nuovo ce n’è poco. Quindi?
Come l’outsider su cui nessuno avrebbe scommesso un euro dieci anni fa, ecco che l’ex negozio di quartiere fa la sua comparsa in scena con il vestito della festa: metrature da monolocale o bilocale, ingresso indipendente, soffitti alti e almeno una grande apertura sulla strada che assicura i rapporti aeroilluminanti. E di nuovo con la via Gluck, là dove c’è una vetrina ora c’èèè una grande superficie finestrataa-a-a-a.
Fate i vostri conti prima
Attenzione, però! tutto bello sulla carta, se lo vedete nella vetrina dell’immobiliare è addirittura vista mare… ma la conversione da negozio ad appartamento non è automatica. Ci sono norme urbanistiche ed edilizie e soprattutto i requisiti igienico-sanitari da rispettare, ma soprattutto ci sono oneri e monetizzazioni per i servizi da sborsare… E c’è anche la storia urbanistica dell’immobile in cui si trova l’attività commerciale da controllare: il Regolamento edilizio milanese lega eventuali contributi e dotazioni anche ai cambi di destinazione avvenuti nei dieci anni precedenti. Quindi, se qualcuno ci ha pensato prima di voi ve ne dovete fare una ragione.
L’unico consiglio possibile è il fastidiosissimo: “Chi più spende meno spende”, cioè prima di comprare una ex lavanderia pensando già al business con un “urban loft”, meglio pagare un tecnico che fa tutti i controlli del caso e magari vi brucia il sogno, ma vi costa sicuramente meno di scoprire che la vostra lavanderia resterà una lavanderia!
S.O.S. negozi
Mentre il mercato immobiliare impazzisce altezza marciapiede, Palazzo Marino sta spendendo soldi per evitare che i negozi vuoti spariscano. Il bando “Negozi e Botteghe di quartiere” mette sul tavolo 4 milioni di euro per sostenere micro e piccole attività oltre la circonvallazione esterna. Chi riapre un locale commerciale sfitto può ottenere fino a 30 mila euro per gli investimenti più 10 mila euro aggiuntivi per contribuire ai primi mesi d’affitto.
Insomma il Comune paga perché la vetrina torni a essere un negozio, il mercato cerca di trasformarla in soggiorno con vetrinetta… e la città va avanti surfando sulle sue contraddizioni: da una parte, il bisogno di strade vive e vissute, in cui non avere paura a camminare; dall’altra il bisogno di case… due facce degli stessi metri quadrati.
E il negozio è soltanto l’ultima frontiera dello spazio abitativo. Da anni a Milano vengono recuperati seminterrati, laboratori e spazi produttivi… addirittura i seminterrati possono diventare case se rispettano certe condizioni tecniche e igienico-sanitarie. Certo, all’inizio pensi: f1g4, pensa te se devo avere le finestre dove tutti pisciano e buttano le sigarette…, poi fai due conti e dici: Ma sai che, quasi quasi, con un bel deodorante per ambienti e due tappi per le orecchie passa la paura?!
